บ้าน VI...ดร. นิเวศน์ เหมวชิรวรากร

บ้านคือวิมานของเรา… นั่นคือเริ่มต้นของเนื้อร้องของเพลงเกี่ยวกับบ้านที่คนรุ่นเก่ามักจะจำและร้องได้ มันสะท้อนให้เห็นถึงความรู้สึกของคนต่อบ้านที่พักอาศัยว่า บ้านนั้นเป็น “ความฝัน” ที่ทุกคนอยากมี และไม่ใช่แค่อยากมี แต่อยากมีบ้านที่ใหญ่และสวยที่สุดที่เขามีปัญญาจะซื้อได้ ดังนั้น บ้านจึงมักเป็นทรัพย์สินชิ้นใหญ่ที่คนต้องทุ่มเทเงินออมรวมทั้งรายได้จำนวนมากลงไปเพื่อที่จะได้มี “บ้านในฝัน” ที่ต้องการ สำหรับคนจำนวนมาก การผ่อนบ้านเป็นรายจ่ายประจำเดือนที่สูงมากจนทำให้ไม่เหลือเงินเก็บเพื่อการลงทุนอย่างอื่นเลย แต่เขาก็มักจะไม่กังวลอะไรนัก เพราะสำหรับเขา การซื้อบ้านก็คือการลงทุนที่สำคัญที่สุดอย่างหนึ่ง และถ้าจะว่าไป บ้านนั้น ราคาแทบจะไม่เคยตกลงเลย ดังนั้น การซื้อบ้านจึงเป็นทางเลือกที่ดีที่สุด


ก่อนที่จะเป็น Value Investor ผมเองก็คิดอย่างนั้น ว่าที่จริงผมเคยซื้อบ้านหรูใหญ่โตอยู่นอกเมืองและต้องจ่ายเงินก้อนใหญ่มากเมื่อเทียบกับความมั่งคั่งส่วนตนในขณะนั้นเพื่อที่จะเป็นเงินดาวน์ และต้องผ่อนค่างวดให้กับสถาบันการเงินคิดเป็นรายจ่ายต่อเดือนที่สูงเมื่อเทียบกับเงินเดือนของตนเอง ผมซื้อทั้ง ๆ ที่มีบ้านหลังเล็ก ๆ ของแม่ยายที่ผมอาศัยอยู่แล้วกลางใจเมืองโดยที่ไม่ต้องซื้อหรือเช่า บ้านหรูหลังนั้นผมไม่เคยได้เข้าอยู่อาศัยเลยเพราะมัน “ไม่มีความสะดวก” เลย เนื่องจากมัน “ไกล” และ “ใหญ่” เกินไป ผมปล่อยบ้านให้เช่าในราคาที่ “ไม่คุ้มค่า” อยู่หลายปี

หลังจากที่เป็น VI แล้ว ผมก็เห็นว่าบ้านหลังนั้นคงจะไม่ใช่ “วิมาน” อีกต่อไป และโอกาสที่จะย้ายเข้าไปอยู่ในระยะเวลาอันใกล้ก็คงมีน้อย ในที่สุดผมก็ขายมันไปและนำเงินมาลงทุนในหุ้น ราคาขายบ้านที่ลงทุนมานับสิบปีแทบจะไม่มีกำไร แต่เงินที่ได้รับและนำมาลงทุนในหุ้นนั้น หลังจากผ่านไป 6-7 ปีเติบโตขึ้นมาก และถ้าผมขายหุ้นและนำกลับไปซื้อบ้านในเวลานี้ ผมอาจจะซื้อบ้านแบบเดียวกันได้ 2 หลัง แต่ผมก็คงไม่ทำ ผมมีบทเรียนแล้ว ถ้าผมจะซื้อบ้านใหม่ ผมจะคิดอีกแบบหนึ่ง และต่อไปนี้คือคำแนะนำสำหรับ VI โดยเฉพาะคนหนุ่มสาวที่กำลังคิดจะซื้อบ้าน

ข้อแรกก็คือ ถ้ายังมีบ้านอยู่ เช่นอาศัยอยู่กับพ่อแม่และไม่ได้มีปัญหาเดือดร้อนหรือหนักอกหนักใจหรืออึดอัดใจอะไร ก็ไม่มีความจำเป็นที่จะต้องรีบหาซื้อบ้าน อย่ากลัวว่าถ้าไม่ซื้อในวันนี้แล้วราคาบ้านจะขึ้นไปสูงจนไม่มีปัญญาที่จะซื้อได้ในอนาคต เพราะราคาบ้านที่อยู่อาศัยนั้น โดยทั่วไปราคาจะปรับตัวขึ้นไปช้า โดยเฉลี่ยไม่น่าจะสูงกว่าเงินเฟ้อมากนักและไม่น่าจะเกินปีละ 3 – 4% ต่อปีโดยเฉลี่ย ในทางตรงกันข้าม การมีบ้านนั้น ทำให้รายจ่ายตามมา บ้านยิ่งใหญ่ก็ยิ่งมีรายจ่ายมาก และการมีรายจ่ายมากนั้นทำให้ความมั่งคั่งลดลง และโอกาสที่จะนำเงินไปลงทุนที่ให้ผลตอบแทนดีกว่าก็จะหายไป ดังนั้น ข้อแนะนำของผมก็คือ “พยายามอยู่บ้านฟรีหรือมีค่าใช้จ่ายน้อยให้ยาวนานที่สุด”

ข้อสอง ถ้าจะซื้อบ้าน หลักเกณฑ์การเลือกนั้นต้องเน้นว่า บ้านนั้นต้อง “อย่าไกล” หรือห่างจากที่ทำงานหรือสถานที่ที่คนในครอบครัวต้องเดินทางไปทุกวันมาก เพราะการเสียเวลาเดินทางทุกวันนั้น เป็นต้นทุนที่สูงมากทั้งในด้านของเงินค่าเดินทาง การเสียโอกาสในการทำงานหารายได้ และเรื่องของสุขภาพกายใจ ดังนั้น ทำเลของบ้านจึงเป็นหัวใจสำคัญที่สุดของการเลือกบ้าน และในกรณีที่เราเลือกคอนโดแทนที่จะเป็นบ้านเดี่ยว เราควรเลือกคอนโดที่อยู่ใกล้สถานีรถไฟฟ้าทั้งใต้ดินหรือบนดิน โดยที่คำว่าใกล้นั้น ควรจะไม่เกิน 500 เมตร อย่าเลือกที่ระยะทาง “แค่หนึ่งกิโลเมตรจากสถานี” เพราะถ้าเราต้องเดินทุกวัน ค่าเสียเวลาต่อเดือนหรือต่อปีจะสูงมาก

ข้อสาม ซื้อบ้านขนาดที่ “พอดีใช้” นั่นคือมีจำนวนห้องที่เหมาะสมกับสมาชิกในปัจจุบันและอนาคต เช่น ถ้ามีสามี ภรรยา และลูกอีกสองคน ก็เอาแค่ 3 ห้องนอนและอาจจะมีห้องทำงานเล็ก ๆ อีกหนึ่งห้องก็พอแล้ว การมีบ้านที่ใหญ่เกินความจำเป็นนั้น จะทำให้เราต้องลงเงินไปมากในช่วงที่ซื้อและหลังจากนั้นก็จะมีค่าใช้จ่ายในการดูแลที่จะตามมาตลอดโดยที่เราอาจจะไม่ได้ผลตอบแทนอะไรเลย การมีบ้านใหญ่เกินความจำเป็นยังมักจะทำให้เราต้องจ่ายเงินซื้อของเข้าบ้านมากขึ้นโดยไม่จำเป็นด้วย นี่คือความจริงที่หลายคนอาจจะไม่ได้ตระหนัก แต่ประสบการณ์การมีบ้านเล็กนั้นทำให้ผมพบว่า เราไม่สามารถซื้อเครื่องใช้หรืออุปกรณ์หลาย ๆ อย่างได้ด้วยเหตุผลประการเดียวก็คือ “มันไม่มีที่จะวาง” ดังนั้น การมีบ้านขนาดพอดีใช้จะทำให้เราประหยัดเงินในระยะยาวอีกมาก

ข้อคิดสุดท้ายสำหรับการซื้อบ้านของผมก็คือ อย่าพยายามสร้าง “สาธารณูปโภค” เช่น สระว่ายน้ำหรือสวน ขึ้นใช้เองในบ้าน เพราะมันแพงมากและการดูแลรักษาก็ทำได้ยากและต้นทุนสูง ควรเลือกบ้านที่อยู่ใกล้สาธารณูปโภคที่เราต้องการใช้ซึ่งเป็นของรัฐหรือของคนอื่นที่เราสามารถหาซื้อได้เมื่อเราต้องการใช้จริง ด้วยเหตุนี้ บ้านที่อยู่ใกล้สวนสาธารณะที่เราสามารถพักผ่อนออกกำลังกายได้ทุกวันโดยไม่เสียเวลาเดินทางและไม่เสียเงินจึงเป็นบ้านที่มีคุณค่าสูงและเราอาจจะต้องยอมจ่ายแพงขึ้นได้ และนี่ก็เป็นการเลือกบ้านแบบ VI อีกข้อหนึ่ง

ทั้งหมดนั้นก็เป็นเพียงข้อพิจารณาบางประการที่ VI ที่กำลังคิดที่จะซื้อบ้านจะต้องพิจารณาอย่างรอบคอบ การซื้อบ้านนั้น เป็นการตัดสินใจที่สำคัญที่จะส่งผลกระทบต่อความมั่งคั่งและความสุขในระยะยาว ดังนั้น เราต้องให้เวลาในการเสาะแสวงหาและจะต้องไม่รีบร้อนถ้าเราต้องบ้านที่เป็น “วิมาน” จริง ๆ

บทความนี้ลงในThaiVI.comเมื่อ 1 ก.ย.2552