ศึกชิงเท้า

สิ่งที่ผมต้องทำในวันหยุดสุดสัปดาห์ ก็คือ อย่างน้อยหนึ่งวันผมต้องไป "จ่ายตลาด" เข้าซูเปอร์มาร์เก็ตขนาดใหญ่ เพื่อหาอาหารมากิน ระหว่างสัปดาห์ต่อมา นอก จากซื้ออาหารและของใช้ประจำวันแล้ว ผมจะถือโอกาสเดินดูและ "ชอปปิง" สิ่งที่ "ไม่จำเป็น" แต่ผมอยากได้ เช่น หนังสือดีๆ หรืออะไรต่างๆ  ที่ผมเผอิญพบในห้างสรรพสินค้า หรือมอลล์ทั้งหลาย ที่มีอยู่ทั่วกรุงเทพฯ และปริมณฑล การ "เดินห้าง" เป็นส่วนหนึ่งของ "ชีวิต" ของผม และผมเชื่อว่าจะเป็นชีวิตของคนในเมืองในไทยอีกไม่น้อย เหนือสิ่งอื่นใด เมืองไทยเป็นเมืองร้อน จะมีที่ไหนที่ดีไปกว่าห้างติดแอร์ในยามที่คุณต้องการพักผ่อนอย่างสบายในวัน หยุด

ผมมีศูนย์การค้าประจำ ที่ผมมักจะไปใช้บริการบ่อย เพราะสะดวก อยู่ใกล้บ้าน และมี "ของครบ" ตามที่ผมต้องการ ผมมักจะไปเยี่ยมเยือน "มอลล์" แทบจะทุกแห่งในกรุงเทพฯ และปริมณฑล เพื่อเป็นการเปลี่ยนบรรยากาศเป็นครั้งคราว และแน่นอนว่า นอกจากจะเป็นเรื่องความบันเทิงแล้ว ผมจะถือเป็นโอกาส "วิเคราะห์หุ้น" เพื่อการลงทุนด้วย

เพราะผมคิดว่า ที่ที่คนไป และใช้จ่ายเงิน เป็นแหล่งสำคัญที่จะเรียนรู้ว่า ธุรกิจอะไรดีและธุรกิจอะไรจะแย่ เทรนด์การใช้จ่ายเพื่อการบริโภคจะไปทางไหน นอกจากธุรกิจที่มีห้างร้านอยู่ในมอลล์แล้ว ธุรกิจสำคัญอีกธุรกิจหนึ่ง คือ ธุรกิจ "ศูนย์การค้า" และนี่คือ สิ่งที่ผมจะพูดถึงในวันนี้

ช่วง 3-4 ปีที่ผ่านมานี้ เรียกได้ว่าเป็นช่วง "บูม" ของศูนย์การค้า เหตุผลเพราะว่า เศรษฐกิจไทยเติบโตขึ้นมาจนถึงจุดที่คนจำนวนมาก มีรายได้มากพอที่จะเดินเข้าห้างร้านสมัยใหม่ และสังคมของเราคงก้าวมาถึงจุดที่การบริโภค กลายเป็นตัวนำการเจริญเติบโตทางเศรษฐกิจ ดังนั้น การเดินเข้าห้างของผู้คน จึงเพิ่มขึ้นในอัตราเร่ง ทำให้ห้างร้านเต็มไปด้วยผู้คน คนที่ทำธุรกิจศูนย์การค้าอยู่เดิม สามารถเพิ่มค่าเช่า และทำกำไรได้เป็นกอบเป็นกำ 

ดังนั้น พวกเขาก็ขยายห้างไปยังทำเลอื่นๆ ซึ่งมักจะประสบความสำเร็จอย่างงดงาม แม้แต่ศูนย์ที่เคย "เจ๊ง" ไปแล้ว ก็ปรับเปลี่ยนรูปแบบร้านค้าย่อยและตัวสินค้าจน "กู้" ให้ศูนย์กลับมามีชีวิตชีวาและทำกำไรได้ใหม่ ธุรกิจห้าง จึงดูเหมือนว่าจะเป็นธุรกิจที่ดีมาก เป็นธุรกิจ "ดารา" ที่ทำเงินดี และเสี่ยง "ต่ำ" และนี่ทำให้มีผู้เล่นหน้าใหม่เข้าวงการกันมากมาย ห้างใหม่ๆ ที่เปิดขึ้นมา ทั้งๆ ที่ไม่เคยมีประสบการณ์มาก่อน ก็ประสบความสำเร็จเช่นเดียวกัน และดึงดูดห้างใหม่จากผู้เล่นรายเดิมและผู้เล่นรายใหม่เข้ามาอีก ศึก "ชิงเท้า" กำลังเกิดขึ้นแล้ว!

ไม่ว่าจะเป็นห้างประเภทไหน การเปิดขึ้นมาใหม่ ก็จำเป็นต้องหาคนมาเดิน-และซื้อสินค้าหรือบริการ คนที่เข้ามาใช้บริการหลักๆ คือ คนที่อาศัย หรือทำงานอยู่ในบริเวณนั้น และน่า จะมีสองกลุ่ม คือ กลุ่มแรก เป็นกลุ่มคนที่ยังไม่ใคร่เข้า หรือเดินห้างเพราะอยู่ห่างจากห้างสมัยใหม่ และรายได้ยังไม่สูงนัก  และ กลุ่มที่สอง คือคนที่เดินห้างอื่นๆ อยู่แล้ว ในความคิดของผม คือ  ลูกค้าหลักที่จะมาเดินห้างใหม่ คือ กลุ่มที่สอง

ประเด็นสำคัญ คือ จำนวนคน หรือเท้าของคนกลุ่มที่สอง ไม่น่าจะเดินห้างมากขึ้นนัก หรือเดินห้างเท่าเดิม ดังนั้น เขาก็จะลดการเดินในห้างเดิม เพื่อมาเดินห้างใหม่ ผลคือ ห้างเดิมน่าจะมีคนเดินน้อยลงจากการเปิดห้างใหม่

ภาพการแข่งขันของห้าง หรือศูนย์การค้า ไม่ใช่แค่ต้องเป็นศูนย์การค้าประเภทเดียวกันถึงจะแข่งขันกัน ห้างอะไรก็ตาม ที่ดึงดูดผู้บริโภคสมัยใหม่ให้มาใช้บริการ ผมคิดว่าแข่งขันกันหมด ตัวอย่างเช่น คอมมูนิตี้มอลล์ ก็ดึงดูดให้คนที่อยู่ใกล้ๆ มากินอาหาร หรือซื้อของเล็กๆ น้อยๆ ซึ่งทำให้คนที่มาลดการไปศูนย์การค้าใหญ่ๆ ที่เป็นมอลล์ลง เช่นเดียวกัน เมกะมอลล์ ก็อาจดึงดูดคนที่ใช้บริการห้างในเมือง กรณีที่เขาต้องการซื้อสินค้าชิ้นใหญ่ หรือมากรายการในบางครั้ง ดังนั้นในสงคราม "ศึกชิงเท้า" นี้  จึงไม่น่าที่จะมีห้างที่ไม่ถูกกระทบ

ห้างที่มีฐานเดิมแน่นหนา น่าจะรักษา "เท้า" ของตนเองไว้ได้พอสมควร เพราะความสามารถและชื่อเสียงที่มีมานาน การที่จะเติบโต และทำกำไรได้เพิ่มขึ้นโดดเด่น อย่างที่เป็นก่อนสงครามจะเริ่ม ผมคิดว่าอาจจะไม่ใช่เรื่องง่าย จริงอยู่ กำไรอาจเพิ่ม เพราะการขยายสาขาออกไปมาก แต่กำไรที่ได้มา   เกิดขึ้นจากการที่ต้องลงทุนไปมาก ซึ่งทำให้เป็นกำไรที่มีคุณภาพไม่สูง แต่กำไรคุณภาพสูง ที่จะเพิ่มขึ้น เพราะเพิ่มราคาค่าเช่าพื้นที่ในห้าง อาจไม่ได้เป็นไปตามคาดหากจำนวน "เท้า" ของคนเข้าห้างไม่ได้เพิ่มขึ้น

ส่วนห้างใหม่ๆ ของผู้เล่นใหม่ๆ หรือผู้เล่นที่ไม่ได้เป็นผู้นำในธุรกิจ ผมคิดว่า อาจจะอยู่ในสถานการณ์ที่ไม่สดใสนัก โดยเฉพาะห้างที่ไม่ได้มีทำเล หรือมี "แม่เหล็ก" ที่โดดเด่นจริงๆ จริงอยู่ ในช่วงที่เปิดห้างใหม่ๆ เราอาจจะยังไม่เห็นปัญหาชัด เนื่องจากคนอาจจะยัง "เห่อ" กับห้างใหม่ ผู้เช่า บางทีอาจจะยังต้องประคองตัวในช่วงแรก แม้จะขายสินค้าไม่ได้ดี แต่เมื่อเวลาผ่านไป และพบว่าห้างไม่ใคร่ประสบความสำเร็จ นั่นจะเป็นเวลาที่เห็นว่าในศึก หรือสงครามครั้งนี้ ใครชนะและใครแพ้ แต่ไม่ว่าจะเป็นฝ่ายไหนอาจจะเป็นไปได้ว่า เสียหายหรือเจ็บกันหมด

ปัญหาของธุรกิจศูนย์การค้า คือ เป็นธุรกิจที่ไม่มี Barrier to Entry นั่นคือ เป็นธุรกิจที่ทุกคนเข้ามาเล่นได้ เป็นส่วนหนึ่งของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ที่มีปัจจัยของความสำเร็จที่สำคัญที่สุด คือ ทำเล ทำเล และทำเล ซึ่งไม่มีใครยึดได้คนเดียว และคนจำนวนมากสามารถที่จะมีทำเล ที่ "สุดยอด" ได้ ดังนั้น คนจำนวนไม่น้อย จึงเข้ามาแข่งในธุรกิจได้ โดยเฉพาะคนที่มีที่ดินในทำเลที่ดี และเป็นคนที่มีเงินมากพอที่จะทำ ซึ่งบังเอิญมักเป็นคนเดียวกัน เพราะคนมีเงินมักจะเก็บที่ดินไว้เป็นสมบัติด้วย

เช่นเดียวกัน บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ประเภทที่ขายบ้านและคอนโดมิเนียมบางแห่ง เมื่อเห็นว่า ธุรกิจทำศูนย์การค้าทำกำไรได้งดงาม แถมเป็นรายได้สม่ำเสมอ ซึ่งจะทำให้หุ้นของบริษัทมีค่ามากขึ้น ก็เข้ามาทำธุรกิจศูนย์การค้าเป็นรายได้เสริมด้วย กลุ่มต่างๆ เหล่านี้ แม้จะไม่ใช่ "มืออาชีพ"  จริงๆ ในธุรกิจทำศูนย์การค้าและไม่สามารถ "ทำลาย" ผู้นำในวงการได้ แต่บางช่วงบางตอนที่พวกเขาเข้ามามากๆ และรวดเร็วอย่างที่เกิดขึ้นช่วงนี้ จะทำให้ทุกคน "เหนื่อย" ได้เหมือนกัน

ตลาดของศูนย์การค้าที่พอจะยังเติบโต หรือยัง มี "เท้า" ของคนที่ยังไม่ได้เข้าห้างมากนัก คือ ตลาดในหัวเมืองในต่างจังหวัด ประเด็นชี้ขาด ก็คือ กำลังซื้อของคนในจังหวัดนั้นเพียงพอที่จะ "เข้าห้าง" มากน้อยแค่ไหน ประเด็น คือ ห้างต้องมีตำแหน่งทางการตลาดที่เหมาะสมกับรายได้ของผู้คนในท้องถิ่น มิฉะนั้น ศูนย์การค้า อาจจะไม่ประสบความสำเร็จ และทั้งหมด ก็คือ ภาพของธุรกิจศูนย์การค้าที่ดูเหมือนว่าจะดีและบูมมาก แต่ดูเหมือนว่า จะมีคนเข้ามาแข่งขันกันมากมายจนกำลังจะกลายเป็น "สงคราม" ที่ทุกคนเสียหายกันหมด

บทความนี้ลงในกรุงเทพธุรกิจออนไลน์เมื่อ 19 มิถุนายน 2555